Vice apparent ou vice caché ? Une décision qui clarifie les limites de la garantie légale
Dans une décision rendue en janvier 2020 (Thibert c. Leroux, 2020 QCCA 94), la Cour d’appel du Québec rappelle les principes essentiels en matière de vices cachés et clarifie les limites de la garantie légale offerte par un vendeur immobilier.
Les faits en bref
En 2011, Mme Marie Leroux achète une propriété située en bord de rivière. Dès les visites préalables à l’achat, les vendeurs lui mentionnent un historique d’infiltrations d’eau. Un rapport d’inspection préachat confirme la présence d’humidité et de moisissures potentielles. Mme Leroux mandate ensuite une firme spécialisée qui conclut à une importante contamination fongique de la maison.
Malgré tout, Mme Leroux décide de signer l’acte de vente, les vendeurs ayant accepté d’effectuer certains travaux correctifs. Une clause spécifique prévoyait la retenue de 15 000 $ chez le notaire pour assurer la décontamination de la maison.
Une poursuite pour vices cachés
Quelques mois après la vente, d’autres infiltrations d’eau sont constatées. Mme Leroux intente alors une action en diminution du prix de vente, reprochant aux vendeurs de ne pas avoir corrigé l’ensemble des problèmes. Le tribunal de première instance lui donne raison, accordant plus de 80 000 $ en dommages, en jugeant que les vendeurs avaient donné une garantie élargie dépassant la loi.
La Cour d’appel rectifie le tir
La Cour d’appel n’est pas du même avis. Elle rappelle que la garantie légale contre les vices cachés ne couvre pas les vices connus ou apparents, en vertu de l’article 1726 du Code civil du Québec. Or, dans ce dossier :
- L’acheteuse savait qu’il y avait eu des infiltrations d’eau.
- Elle avait reçu deux rapports détaillés (inspection et qualité de l’air).
- Elle avait été mise en garde par le notaire de ne pas acheter.
Malgré ces mises en garde, elle a quand même choisi de procéder à l’achat. La Cour conclut donc qu’elle ne peut invoquer un vice caché, car elle connaissait les problèmes au moment de la vente.
Des engagements limités des vendeurs
La Cour rejette aussi l’idée que les vendeurs avaient offert une « garantie totale » contre tous les défauts. Elle précise que les engagements contractuels étaient limités à certaines réparations précises (drain français, membrane d’étanchéité, qualité de l’air) et ont été respectés.
Leçons à tirer pour acheteurs et vendeurs
Cette décision est un rappel clair que :
- Un vice apparent ou connu ne peut être invoqué pour engager la responsabilité du vendeur.
- Les acheteurs doivent être prudents et bien documenter l’état de l’immeuble avant de signer.
- Les vendeurs doivent respecter les engagements qu’ils prennent, mais ceux-ci ne sont pas automatiquement étendus à tout vice possible.
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