Recours en diminution de prix ou annulation de la vente : que choisir ?
Lorsqu’un vice caché est découvert après l’achat d’un immeuble, deux voies s’offrent à l’acheteur : la diminution de prix (quanti minoris) ou l’annulation de la vente (résolution). Voici comment choisir, selon la gravité du vice, la preuve disponible, les coûts et vos objectifs.
1) Cadre légal des vices cachés au Québec
Le vendeur doit livrer un bien exempt de vices cachés (art. 1726 C.c.Q.). Le vice doit être grave, antérieur à la vente et non apparent lors d’un examen prudent. Si ces conditions sont réunies, l’acheteur peut réclamer une diminution de prix ou l’annulation de la vente.
2) Diminution de prix : corriger sans défaire la vente
Objectif
Vous conservez l’immeuble et réclamez une somme correspondant au coût des réparations ou à la diminution objective de valeur.
Avantages
- Conservation du bien (emplacement, projet de vie, financement en place).
- Moins de bouleversements logistiques qu’une annulation.
- Appropriée pour les défauts réparables et circonscrits.
Limites
- Discussion judiciaire fréquente sur le montant (devis, contre-expertises).
- Nécessite de prouver la perte de valeur ou le coût réel des travaux.
- Moins adaptée si le vice rend l’immeuble impropre à sa destination.
3) Annulation de la vente : revenir à l’état initial
Objectif
La vente est résolue : restitution du bien au vendeur et remboursement du prix payé (avec, selon les cas, certains frais liés à la transaction).
Avantages
- Solution radicale si le vice est majeur (structure, contamination, fondations).
- Limite l’exposition aux coûts de travaux disproportionnés.
- Pertinent si vous n’auriez jamais acheté en connaissant le vice.
Limites
- Procédure plus lourde et preuve exigeante de la gravité.
- Nécessite de restituer l’immeuble (déménagement, relogement).
- Peut soulever des débats sur l’état du marché et l’usage depuis l’achat.
4) Comparatif rapide
| Critère | Diminution de prix | Annulation de la vente |
|---|---|---|
| Gravité du vice | Réparable / impact significatif mais maîtrisable | Majeur, rendant l’immeuble impropre à sa destination |
| Logistique | Vous gardez l’immeuble | Restitution de l’immeuble au vendeur |
| Objectif financier | Récupérer la perte de valeur / coût des travaux | Remboursement du prix et frais admissibles |
| Niveau de preuve | Coûts et lien avec le vice | Gravité exceptionnelle + impropriété à l’usage |
| Délais & procédure | Souvent plus simple | Plus lourd et contesté |
5) Procédure, délais et preuve
Denoncer rapidement le vice
Prévenez le vendeur par écrit dans un délai raisonnable après la découverte (art. 1739 C.c.Q.). Conservez la preuve de l’envoi.
Prescription
Le recours se prescrit par trois ans à compter de la découverte du vice. N’attendez pas pour consulter et mandater une expertise.
Expertise
Un rapport d’expert indépendant est central pour établir la nature du vice, son antériorité, l’étendue des correctifs et les coûts. Photos, vidéos, devis et factures renforcent le dossier.
6) Choisir la bonne stratégie
- Volonté de conserver l’immeuble (emplacement, projet familial) → privilégier la diminution de prix.
- Coûts disproportionnés ou impropriété à l’usage → envisager l’annulation.
- Solidité de la preuve (expertises concordantes, gravité) → critère décisif.
- Coût-bénéfice global (temps, stress, frais) → à évaluer dès le départ.
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FAQ — vices cachés : vos questions fréquentes
Puis-je réparer avant d’aviser le vendeur ?
Idéalement, avisez d’abord par écrit et documentez. En cas d’urgence (ex. : infiltration active), préservez la preuve (photos, rapports, factures) et notifiez rapidement.
Si le vice était apparent lors de l’inspection ?
Le recours pour vice caché suppose un défaut non apparent. Si un acheteur prudent pouvait le déceler, la garantie légale de qualité peut ne pas s’appliquer.
Combien puis-je réclamer en diminution de prix ?
En principe, l’équivalent de la perte de valeur liée au vice, souvent mesurée par le coût raisonnable des réparations prouvées par devis/rapports.