Responsabilité de l’agent immobilier dans un litige pour vice caché au Québec
1. Introduction : le régime des vices cachés au Québec
La garantie des vices cachés est prévue aux articles 1726 à 1733 du Code civil du Québec. Pour qu’un vice soit qualifié de caché, il doit être grave, inconnu de l’acheteur, non apparent, et exister au moment de la vente.
En présence d’un vendeur professionnel, la loi présume qu’il connaissait le vice. L’acheteur peut réclamer une diminution du prix, des dommages, ou la résolution de la vente.
2. Le vendeur : le principal responsable
Le vendeur est tenu de garantir la qualité du bien, même s’il ignorait le vice. S’il connaissait le problème ou aurait dû le connaître, une exclusion de garantie ne le protège pas.
3. Le rôle du courtier immobilier : ni vendeur, ni totalement exempt
L’agent immobilier n’est pas juridiquement un vendeur. Il ne peut donc être tenu responsable sur la base de la garantie légale. Toutefois, il a une obligation de moyens, soit d’agir avec prudence, loyauté et diligence selon les règles professionnelles de l’OACIQ.
Il doit notamment :
- Remplir la déclaration du vendeur avec rigueur ;
- Vérifier les informations dans la fiche descriptive ;
- Recommander une inspection en cas d’exclusion de garantie.
4. Jurisprudence récente : fautes reconnues chez certains courtiers
4.1 Omission du courtier – affaire du muret
Dans une affaire récente, le courtier connaissait un problème de muret de soutènement, mais n’a pas inscrit l’information dans la fiche. Il a été tenu responsable pour dol, aux côtés du vendeur.
4.2 Vérifications insuffisantes – Piché c. Waardenburg
Le courtier inscripteur a affirmé que le terrain était gazonné sans vérification. Le tribunal a conclu à un manquement à son devoir de diligence.
4.3 Mauvaise déclaration – Courtemanche c. Pagé
Le courtier n’a pas vérifié que le chauffe-eau était loué, et a présenté des données erronées sur les coûts de chauffage. Sa responsabilité a été retenue.
4.4 Courtiers acheteurs : obligations plus limitées
Dans une autre affaire, le courtier collaborateur agissant pour l’acheteur n’a pas été tenu responsable, car il n’a pas rédigé ou validé les informations erronées.
5. Résumé comparatif des responsabilités
| Acteur | Responsabilité en vice caché | Obligations |
|---|---|---|
| Vendeur | Oui | Déclaration honnête, divulgation des vices, bonne foi |
| Courtier inscripteur | Non, sauf faute | Remplir la fiche, conseiller, vérifier, recommander inspection |
| Courtier collaborateur | Non | Informer, mais pas responsable du contenu de la fiche |
6. Devoirs déontologiques et civils
Le courtier doit se conformer au Code de déontologie de l’OACIQ, aux articles 6 et 1375 C.c.Q., et éviter toute représentation trompeuse. Il doit toujours référer à un professionnel pour les questions juridiques.
7. Faute, dol et recours possibles
Si le courtier a omis de divulguer un fait important ou a induit le client en erreur, il peut être poursuivi pour faute contractuelle dans un délai de 5 ans. La victime doit prouver que l’agent a contribué à la mauvaise décision par négligence.
8. Conseils pratiques
- Acheteurs : exiger une inspection professionnelle ; lire attentivement les documents.
- Vendeurs : être honnête dans les déclarations et bien encadrés par leur courtier.
- Courtiers : toujours documenter les recommandations, remplir rigoureusement la fiche descriptive, et ne jamais supposer.
9. Conclusion
Le vendeur demeure le principal responsable des vices cachés, mais le courtier peut voir sa responsabilité engagée en cas de faute professionnelle. La jurisprudence québécoise est de plus en plus exigeante envers les courtiers immobiliers. Leur devoir de vérification, de conseil et d’information est fondamental pour éviter des litiges.