Vice caché et apparence de propreté neuve : vos recours contre le constructeur
Dans le domaine immobilier, il n’est pas rare que des immeubles soient livrés avec une apparence impeccable — peinture fraîche, matériaux brillants, surfaces impeccables — laissant croire à une « propreté neuve ». Mais derrière cette façade attrayante peuvent se cacher des vices majeurs : problèmes d’humidité, malfaçons structurelles, défauts d’installation électrique ou de plomberie.
Qu’est-ce qu’un vice caché dans ce contexte?
Un vice caché est un défaut grave, non apparent lors de l’achat et qui rend l’immeuble impropre à l’usage auquel il est destiné ou en diminue considérablement la valeur. Le vice doit également exister au moment de la vente ou de la livraison de l’immeuble.
Dans un contexte de construction neuve, une apparence de « propreté neuve » peut masquer temporairement des malfaçons sérieuses. Ce camouflage peut retarder la découverte du vice, mais ne fait pas obstacle à l’exercice d’un recours.
Recours possible contre le constructeur
1. Garantie légale de qualité
Au Québec, un constructeur-vendeur est tenu par la garantie légale de qualité prévue aux articles 1726 et suivants du Code civil du Québec. Cette garantie s’applique même en l’absence d’un contrat écrit. Elle protège l’acheteur contre les vices cachés existants au moment de la vente.
2. Garantie contre les malfaçons (régime GCR)
Si la propriété est couverte par la Garantie de construction résidentielle (GCR), les recours peuvent inclure :
- La prise en charge des réparations par le constructeur ou par la GCR;
- Le remboursement des frais encourus pour corriger le vice;
- Une indemnité pour les dommages matériels ou moraux, le cas échéant.
Il est essentiel de vérifier si l’immeuble est enregistré au régime obligatoire de la GCR pour les constructions résidentielles neuves. Cette protection s’étend généralement sur 5 ans pour les vices majeurs et 1 an pour les malfaçons visibles.
Attention aux délais !
Les recours en matière de vices cachés doivent être exercés dans un délai raisonnable après la découverte du vice (souvent interprété comme étant de quelques mois), et dans un maximum de 3 ans à compter de la connaissance du problème, sous peine de prescription extinctive (article 2925 C.c.Q.).
Que faire si vous découvrez un vice?
- Documentez le vice (photos, rapports d’experts, courriels échangés, etc.);
- Mettez en demeure le constructeur ou le vendeur de corriger la situation;
- Si aucune solution amiable n’est trouvée, entamez un recours judiciaire.
Notre cabinet peut vous aider
Me Louis Sirois, avocat, possède une expertise reconnue en matière de vices cachés. Nous intervenons pour évaluer la validité de votre recours, rédiger une mise en demeure et, au besoin, intenter les procédures judiciaires nécessaires.
Contactez-nous dès aujourd’hui pour une première consultation.