Vices cachés : les réponses aux questions les plus fréquentes.

Un vice caché est un défaut du bien vendu qui le rend impropre à l'usage auquel on le destine, ou qui en diminue tellement l'utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté — ou n'aurait pas payé un prix aussi élevé — s'il l'avait connu (art. 1726 C.c.Q.). Pour être couvert par la garantie légale, le vice doit être grave, caché (non décelable par un acheteur prudent et diligent sans expert), antérieur à la vente et inconnu de l'acheteur. Ces quatre conditions ont été confirmées par la Cour suprême du Canada dans ABB inc. c. Domtar inc., 2007 CSC 50.

Le vice apparent est celui qu'un acheteur prudent et diligent peut constater sans avoir besoin de recourir à un expert (art. 1726, al. 2 C.c.Q.). Il n'est pas garanti : l'acheteur est censé l'avoir vu et en avoir tenu compte dans le prix. Le vice caché, lui, échappe à un examen attentif mais non spécialisé. Une tache d'humidité visible au plafond est apparente; la pourriture de la charpente derrière un mur fini ne l'est pas. Attention : un indice visible (fissure, odeur, trace d'eau) peut obliger l'acheteur à pousser l'examen ou à consulter un expert, faute de quoi le vice qu'il aurait découvert pourra être jugé apparent.

Non. La garantie légale de qualité s'applique même si le vendeur était de bonne foi et ignorait le vice. La connaissance du vendeur change toutefois deux choses : (1) l'étendue de sa responsabilité — le vendeur qui connaissait ou ne pouvait ignorer le vice doit, en plus de la réduction du prix ou de la restitution, payer des dommages-intérêts (art. 1728 C.c.Q.); (2) la validité d'une clause d'exclusion de garantie, qui ne protège pas le vendeur qui a tu un vice connu (art. 1733 C.c.Q.). Le vendeur professionnel et le fabricant sont, en règle générale, présumés connaître les vices du bien qu'ils vendent.

C'est possible, mais votre position est plus fragile. L'article 1739 C.c.Q. exige que l'acheteur dénonce le vice par écrit au vendeur dans un délai raisonnable après sa découverte; la dénonciation vise précisément à permettre au vendeur de constater le vice, de faire sa propre expertise et de proposer une solution. Si vous avez réparé avant de l'aviser, le vendeur plaidera qu'il a été privé de ce droit. Tout dépend des circonstances : urgence, preuves conservées (photos, vidéos, matériaux, rapport d'expert avant travaux), connaissance du vice par le vendeur (qui ne peut alors invoquer la dénonciation tardive). Consultez rapidement avant de poursuivre les travaux.

Il y a deux délais distincts. D'abord, la dénonciation au vendeur doit être faite par écrit dans un « délai raisonnable » après la découverte du vice — en pratique, le plus tôt possible, souvent quelques semaines (art. 1739 C.c.Q.). Ensuite, le recours en justice se prescrit par trois ans (art. 2925 C.c.Q.); lorsque le préjudice se manifeste graduellement, le délai court à compter de sa première manifestation (art. 2926 C.c.Q.). Une mise en demeure n'interrompt pas la prescription : seul le dépôt d'une demande en justice le fait (art. 2892 C.c.Q.).

Un écrit (lettre recommandée, courriel avec preuve de réception, ou les deux) qui : identifie le bien et la vente; décrit le vice constaté et la date de sa découverte; invite le vendeur à venir constater le vice sur place dans un délai précis, avec son expert s'il le souhaite; précise qu'aucun travail définitif ne sera entrepris avant cette visite, sauf urgence; et réserve tous vos droits. Elle est souvent suivie d'une mise en demeure chiffrée une fois le rapport d'expert obtenu. Une dénonciation mal rédigée ou trop tardive est l'un des moyens de défense les plus fréquents des vendeurs.

Pas nécessairement perdu. Les parties peuvent effectivement exclure la garantie (art. 1732 C.c.Q.), mais le vendeur ne peut exclure ni limiter sa responsabilité s'il n'a pas révélé les vices qu'il connaissait ou ne pouvait ignorer (art. 1733 C.c.Q.), et il ne peut jamais se dégager de ses faits personnels. La portée exacte de la clause dépend de sa rédaction (« sans garantie légale » n'équivaut pas toujours à une vente « aux risques et périls de l'acheteur ») et du statut du vendeur (professionnel ou non). Des fausses déclarations peuvent aussi fonder un recours pour dol (art. 1401 C.c.Q.). Chaque clause doit être analysée.

Non, l'inspection préachat n'est pas une obligation légale. Mais l'acheteur doit se comporter en acheteur prudent et diligent. S'il y avait des indices visibles qui auraient dû l'inciter à faire inspecter ou à poser des questions (fissures, taches, odeur, âge évident des composantes, mention dans la déclaration du vendeur), le tribunal pourra conclure que le vice était apparent pour un acheteur diligent, et rejeter le recours. En l'absence de tout indice, l'absence d'inspection n'est pas en soi déterminante.

Le plus souvent, une réduction du prix de vente correspondant au coût des travaux nécessaires pour corriger le vice, tel qu'établi par un expert, en tenant compte de toutes les circonstances (art. 1604 C.c.Q.) — notamment la plus-value que les travaux apportent au bien, qui peut être déduite. Si le vendeur connaissait ou ne pouvait ignorer le vice, s'ajoutent des dommages-intérêts : troubles et inconvénients, frais de relogement, pertes de loyers, honoraires d'expertise, etc. (art. 1728 C.c.Q.). Dans les cas les plus graves, l'annulation de la vente (résolution) peut être demandée : vous remettez le bien et récupérez le prix.

Oui, lorsque le vice est si grave que vous n'auriez pas acheté si vous l'aviez connu (art. 1604 et 1726 C.c.Q.). La résolution de la vente entraîne la restitution du prix contre la remise du bien. Les tribunaux la réservent aux cas sérieux; lorsque le vice peut être corrigé à un coût raisonnable par rapport au prix, la réduction du prix est la voie habituelle.

Pas avant d'avoir analysé le dossier. Une mise en demeure n'est pas un jugement. C'est à l'acheteur de prouver que le vice est grave, caché, antérieur à la vente et qu'il l'ignorait. Vous avez le droit de constater le vice sur place avec votre propre expert avant tout travail. Les moyens de défense sont nombreux : vice apparent, vice déclaré ou connu, usure normale, entretien déficient, dénonciation tardive, clause d'exclusion de garantie, prescription, montant exagéré, appel en garantie de votre propre vendeur ou de l'entrepreneur. Beaucoup de dossiers se règlent pour une fraction du montant réclamé — ou sont rejetés.

Oui. Le délai de prescription de trois ans court à compter de la découverte du vice (ou de sa première manifestation), non à compter de la vente. Un vice découvert quatre ans après l'achat peut donc donner lieu à un recours. En revanche, plus le temps passe, plus il devient difficile pour l'acheteur de prouver que le vice existait déjà lors de la vente et qu'il n'est pas dû à l'usure normale ou à un défaut d'entretien.

Dans certains cas. L'inspecteur préachat a une obligation de diligence envers son client, limitée par son contrat et par les normes de pratique de l'inspection visuelle; il peut être tenu responsable s'il a omis de signaler un indice qu'un inspecteur compétent aurait relevé. Le courtier immobilier a des obligations de vérification et de divulgation. Ces recours s'ajoutent, selon les faits, au recours contre le vendeur, et peuvent aussi être exercés par un vendeur poursuivi qui s'était fié à son propre inspecteur ou à des travaux réalisés par un entrepreneur (appel en garantie).

Oui. La garantie de qualité de l'article 1726 C.c.Q. vise tous les biens vendus : véhicule, bateau, VR, motocyclette, équipement. Lorsque l'achat est fait auprès d'un commerçant par un consommateur, la Loi sur la protection du consommateur ajoute une garantie que le bien puisse servir à l'usage normal (art. 37 L.p.c.) pendant une durée raisonnable (art. 38 L.p.c.) et, pour les véhicules d'occasion, une garantie de bon fonctionnement dont la durée dépend de l'âge et du kilométrage du véhicule (art. 159 L.p.c.). Entre particuliers, seule la garantie du Code civil s'applique, sous réserve des clauses du contrat.

La Division des petites créances de la Cour du Québec entend les réclamations de 15 000 $ ou moins, intérêts exclus. Vous pouvez réduire volontairement votre réclamation pour y être admissible, mais l'excédent est alors définitivement perdu. En règle générale, les parties s'y représentent elles-mêmes; un avocat peut néanmoins vous conseiller, analyser le dossier, rédiger la dénonciation et la mise en demeure et préparer votre preuve et votre argumentation. Au-delà de 15 000 $, le dossier relève de la Cour du Québec ou de la Cour supérieure selon le montant en jeu.

Le tarif horaire est de 375 $ l'heure. Des forfaits sont possibles pour des mandats définis : analyse du dossier, rédaction d'une dénonciation ou d'une mise en demeure, réponse à une mise en demeure, négociation. Une consultation d'orientation (500 $, taxes incluses, par Zoom ou en personne, payable d'avance) permet de faire le point sur vos chances, les délais et la stratégie avant tout engagement. L'étendue du mandat et les honoraires sont confirmés par écrit avant le début des travaux.