Infiltrations d'eau, fondations, moisissures : est-ce un vice caché?
Ce sont les litiges les plus fréquents en matière de maison. La question n'est pas seulement « y a-t-il un problème? », mais « pouvait-on le voir, et existait-il lors de la vente? ».
En résumé
- Une infiltration d'eau, une fondation fissurée ou de la moisissure n'est un vice caché que si le défaut est grave, non apparent, antérieur à la vente et inconnu de l'acheteur (art. 1726 C.c.Q.).
- Est apparent le vice qu'un acheteur prudent et diligent peut constater sans avoir besoin de recourir à un expert (art. 1726, al. 2 C.c.Q.).
- L'inspection préachat n'est pas une expertise : en l'absence d'un indice révélateur, ni l'acheteur ni l'inspecteur n'ont à ouvrir les murs ou à creuser autour des fondations (Marcoux c. Picard, 2008 QCCA 259, par. 21).
- Avant de réparer : dénoncez le vice par écrit au vendeur et laissez-lui la possibilité de le constater (art. 1739 C.c.Q.). En cas d'urgence, limitez-vous aux travaux nécessaires pour arrêter le dommage.
- Pour une construction récente, la responsabilité de l'entrepreneur peut aussi être engagée : perte de l'ouvrage dans les cinq ans (art. 2118 C.c.Q.), malfaçons dans l'année suivant la réception (art. 2120 C.c.Q.).
Information vérifiée par Me Louis Sirois, avocat (Barreau du Québec, 1987) · Mise à jour :
Les quatre conditions, appliquées à une maison
L'article 1726 du Code civil du Québec ne dresse aucune liste de vices. C'est le même test qui s'applique à l'eau au sous-sol, à la fissure et à la moisissure.
1. Un défaut grave
Le vice doit rendre l'immeuble impropre à son usage ou en diminuer tellement l'utilité que l'acheteur n'aurait pas acheté, ou pas à ce prix. Un sous-sol inutilisable, une structure à reprendre ou une contamination de l'air s'y prêtent; une retouche esthétique, non.
2. Un défaut caché
Derrière un mur fini, sous une dalle, dans un drain enfoui : le défaut ne pouvait être constaté lors d'un examen attentif. À l'inverse, des cernes, de l'efflorescence ou une fissure bien visible lors des visites sont des indices qui jouent contre l'acheteur.
3. Un défaut antérieur à la vente
Le vice, ou sa cause, existait lors de la vente. L'expert se prononce sur l'origine et l'ancienneté du problème : état des matériaux, progression des dommages, traces d'anciennes réparations.
4. Un défaut inconnu de l'acheteur
Le vendeur ne garantit pas le vice connu de l'acheteur : problème mentionné dans les déclarations du vendeur ou signalé au rapport d'inspection préachat.
Vice caché ou vice apparent : les signes annonciateurs
Dans Marcoux c. Picard (2008 QCCA 259), une affaire d'infiltrations d'eau et de pourriture des murs d'une résidence, la Cour d'appel du Québec rappelle trois principes :
- Le caractère caché s'apprécie selon une norme objective : celle de l'acheteur prudent et diligent de même compétence. Plus l'acheteur connaît le bien qu'il acquiert, plus le vice est susceptible d'être considéré comme apparent (par. 17).
- Le test est celui de l'acheteur prudent et diligent, « et non pas celui de l'expert tatillon » (par. 20).
- L'inspection préachat n'est pas une expertise : l'examen doit être attentif et sérieux, mais il demeure plutôt rapide et non approfondi; en l'absence d'un indice révélateur, on n'a pas à ouvrir les murs ou à creuser autour des fondations (par. 21).
La conséquence pratique est double. Sans indice visible, l'acheteur n'a pas à soupçonner le pire. Mais lorsqu'un signe annonciateur existe — tache d'eau, fissure active, odeur d'humidité, recommandation de l'inspecteur de faire vérifier un élément — l'acheteur qui ne pousse pas l'examen plus loin s'expose à se faire opposer le vice apparent.
Vice ou usure normale? Le vendeur d'une maison de quarante ans ne garantit pas une maison neuve. Un élément arrivé au terme de sa vie utile n'est pas nécessairement un vice caché. C'est l'un des débats les plus fréquents en défense, et il se tranche sur la preuve d'expert.
Ce que l'on regarde, problème par problème
Infiltrations d'eau et drain
Source de l'eau (drain, fissure, pente du terrain, fenêtres, toiture), fréquence, traces d'infiltrations anciennes, réparations antérieures et ce que le vendeur en a déclaré.
Fondations fissurées ou affaissées
Fissure de retrait sans conséquence ou désordre structural? L'avis d'un ingénieur sur la cause, l'évolution et les travaux correctifs est déterminant.
Moisissures
La moisissure est presque toujours la conséquence d'un problème d'eau ou de ventilation. Il faut en établir la cause, l'étendue derrière les finis et l'ancienneté.
Pyrite et remblai sous la dalle
Le problème n'est souvent révélé que par une analyse en laboratoire. Soulèvement ou fissuration de la dalle visibles lors des visites, et mentions aux déclarations du vendeur, sont au cœur du débat sur le caractère caché.
Que faire en découvrant le problème?
Limiter les dégâts, sans tout refaire
Arrêtez l'eau, asséchez, sécurisez. Ne faites que les travaux nécessaires pour stopper le dommage.
Documenter
Photos et vidéos datées, matériaux retirés conservés, noms des entrepreneurs consultés.
Dénoncer par écrit au vendeur
Décrivez le vice et invitez le vendeur à venir le constater, avant les travaux définitifs (art. 1739 C.c.Q.). Voir le guide Délai de dénonciation.
Faire expertiser
Un rapport sur la nature, la cause, l'ancienneté du vice et le coût des correctifs. Voir le guide Inspection préachat et expertise.
Construction récente : l'entrepreneur peut aussi répondre
L'entrepreneur, l'architecte, l'ingénieur et le technologue professionnel qui ont dirigé ou surveillé les travaux, ainsi que le sous-entrepreneur pour ses travaux, sont solidairement tenus de la perte de l'ouvrage qui survient dans les cinq ans suivant la fin des travaux, qu'elle résulte d'un vice de conception, de construction, de réalisation ou d'un vice du sol (art. 2118 C.c.Q.). Ils garantissent aussi l'ouvrage pendant un an contre les malfaçons existantes à la réception ou découvertes dans l'année qui suit (art. 2120 C.c.Q.). Ces recours s'ajoutent, selon les faits, à celui contre le vendeur.
Questions fréquentes
Une infiltration d'eau au sous-sol est-elle automatiquement un vice caché?
Non. Il faut que le défaut soit grave, qu'il ait existé lors de la vente, que l'acheteur l'ait ignoré et qu'il n'ait pas été apparent, c'est-à-dire constatable par un acheteur prudent et diligent sans recourir à un expert (art. 1726 C.c.Q.). Des traces d'eau visibles lors des visites ou une mention au rapport d'inspection peuvent faire échec au recours.
Mon inspecteur n'a rien vu. Le vice est-il forcément caché?
C'est un élément important, mais pas une garantie. La norme est celle de l'acheteur prudent et diligent. La Cour d'appel a rappelé que l'inspection préachat n'est pas une expertise et qu'en l'absence d'un indice révélateur, on n'a pas à ouvrir les murs ou à creuser autour des fondations (Marcoux c. Picard, 2008 QCCA 259, par. 21). S'il existait des signes annonciateurs, la question se pose autrement.
Puis-je réparer tout de suite si l'eau entre dans la maison?
Vous pouvez faire les travaux strictement nécessaires pour arrêter le dommage. Avant les travaux définitifs, dénoncez le vice par écrit au vendeur et donnez-lui la possibilité de venir le constater (art. 1739 C.c.Q.). Documentez tout par photos et vidéos datées et conservez les matériaux retirés.
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De l'eau, une fissure, une odeur? Appelez avant d'ouvrir les murs.
Les premiers gestes — dénonciation, conservation de la preuve, choix de l'expert — déterminent la suite du dossier. Consultation d'orientation : 500 $ taxes incluses, par Zoom ou en personne.
Sources de droit citées sur cette page
- Code civil du Québec, RLRQ c. CCQ-1991 — art. 1726 (garantie de qualité, vice apparent), 1739 (dénonciation), 2118 et 2120 (responsabilité de l'entrepreneur).
- Marcoux c. Picard, 2008 QCCA 259 (Cour d'appel du Québec) — norme de l'acheteur prudent et diligent, portée de l'inspection préachat (par. 17, 20 et 21).
- ABB inc. c. Domtar inc., 2007 CSC 50, [2007] 3 R.C.S. 461 (Cour suprême du Canada) — conditions de la garantie contre les vices cachés.
Les textes de loi et les décisions citées ont été consultés sur LégisQuébec et CanLII. Les renvois sont donnés à titre d'information; seule l'analyse de votre dossier par un avocat permet de déterminer les règles applicables à votre situation.