Vente « sans garantie légale » : avez-vous encore un recours pour vice caché?
La clause ne ferme pas toujours la porte. Tout dépend de ses mots exacts, de ce que le vendeur savait et de son statut — professionnel ou non.
En résumé
- Les parties peuvent exclure entièrement la garantie légale dans leur contrat, mais le vendeur ne peut jamais se dégager de ses faits personnels (art. 1732 C.c.Q.).
- Le vendeur ne peut exclure ni limiter sa responsabilité s'il n'a pas révélé les vices qu'il connaissait ou ne pouvait ignorer (art. 1733, al. 1 C.c.Q.).
- Exception : cette règle ne joue pas lorsque l'acheteur achète « à ses risques et périls » d'un vendeur non professionnel (art. 1733, al. 2 C.c.Q.). Les mots exacts de la clause comptent.
- La vente faite sous contrôle de justice ne donne lieu à aucune garantie de qualité (art. 1731 C.c.Q.).
- Le consommateur qui achète d'un commerçant ne peut renoncer aux garanties de la Loi sur la protection du consommateur (art. 261 et 262 L.p.c.).
Information vérifiée par Me Louis Sirois, avocat (Barreau du Québec, 1987) · Mise à jour :
Ce que la loi permet d'exclure — et ce qu'elle interdit
« Les parties peuvent, dans leur contrat, ajouter aux obligations de la garantie légale, en diminuer les effets, ou l'exclure entièrement, mais le vendeur ne peut, en aucun cas, se dégager de ses faits personnels. »Code civil du Québec, art. 1732
« Le vendeur ne peut exclure ni limiter sa responsabilité s'il n'a pas révélé les vices qu'il connaissait ou ne pouvait ignorer et qui affectent le droit de propriété ou la qualité du bien. Cette règle reçoit exception lorsque l'acheteur achète à ses risques et périls d'un vendeur non professionnel. »Code civil du Québec, art. 1733
Ces deux articles créent trois situations bien différentes. La première chose à faire est donc de relire la clause mot à mot, dans la promesse d'achat et dans l'acte de vente.
Quelle clause, quel vendeur?
« Sans garantie légale »
La clause est valide et protège le vendeur qui ignorait le vice. Elle tombe si le vendeur n'a pas révélé un vice qu'il connaissait ou ne pouvait ignorer (art. 1733, al. 1 C.c.Q.). Tout le débat porte alors sur la connaissance du vendeur.
« Aux risques et périls de l'acheteur »
Lorsque le vendeur est non professionnel, l'exception de l'art. 1733, al. 2 C.c.Q. s'applique : la garantie est écartée même pour les vices que le vendeur n'a pas révélés. Restent à examiner les faits personnels du vendeur (art. 1732 C.c.Q.) et le dol (art. 1401 C.c.Q.).
Constructeur, promoteur, commerçant
L'exception des « risques et périls » ne vaut que pour le vendeur non professionnel. Le vendeur professionnel qui n'a pas révélé un vice qu'il connaissait ou ne pouvait ignorer ne peut s'abriter derrière la clause (art. 1733 C.c.Q.).
Faits personnels et dol. Aucune clause ne libère le vendeur de ses faits personnels (art. 1732 C.c.Q.) — par exemple des travaux qu'il a lui-même mal exécutés. Et l'erreur provoquée par le dol du vendeur vicie le consentement de l'acheteur; le dol peut résulter du silence ou d'une réticence (art. 1401 C.c.Q.).
Vente sous contrôle de justice et achat d'un commerçant
Vente sous contrôle de justice
La vente faite sous contrôle de justice ne donne lieu à aucune obligation de garantie de qualité du bien vendu (art. 1731 C.c.Q.). Ici, l'exclusion vient de la loi elle-même et non d'une clause : l'inspection avant l'achat prend toute son importance.
Achat d'un commerçant par un consommateur
Les garanties de la Loi sur la protection du consommateur — usage normal (art. 37) et durée raisonnable (art. 38) — sont d'ordre public : on ne peut y déroger par une convention particulière (art. 261 L.p.c.) et le consommateur ne peut y renoncer (art. 262 L.p.c.). Une mention « vendu tel quel » sur le contrat d'un commerçant ne les fait pas disparaître. Voir le guide Véhicule d'occasion.
Ce qu'il faut vérifier
Si vous êtes acheteur
- Le texte exact de la clause, dans la promesse d'achat et dans l'acte de vente
- Le statut du vendeur : particulier, succession, entreprise, constructeur
- Les déclarations écrites du vendeur et ce qu'elles taisent
- Les indices de connaissance du vice : réparations de fortune, factures, témoignages
- Les travaux faits par le vendeur lui-même
Si vous êtes vendeur
- Une clause claire, reprise à l'acte de vente, rédigée par votre notaire
- Des déclarations complètes et exactes : la clause ne protège pas le silence sur un vice connu
- La conservation de vos factures, rapports et échanges avec l'acheteur
- En cas de poursuite : la clause est un moyen de défense à soulever dès la réponse à la mise en demeure
Questions fréquentes
J'ai acheté « sans garantie légale ». Puis-je poursuivre pour vice caché?
Oui, dans certains cas. Le vendeur ne peut exclure ni limiter sa responsabilité s'il n'a pas révélé les vices qu'il connaissait ou ne pouvait ignorer (art. 1733, al. 1 C.c.Q.), et il ne peut jamais se dégager de ses faits personnels (art. 1732 C.c.Q.). Le recours suppose donc, en général, la preuve que le vendeur savait.
Quelle différence entre « sans garantie légale » et « aux risques et périls de l'acheteur »?
Lorsque l'acheteur achète « à ses risques et périls » d'un vendeur non professionnel, la règle qui interdit au vendeur d'exclure sa responsabilité pour les vices qu'il n'a pas révélés reçoit exception (art. 1733, al. 2 C.c.Q.). La clause « aux risques et périls » protège donc davantage le vendeur non professionnel que la simple mention « sans garantie légale ».
Une maison achetée lors d'une vente sous contrôle de justice est-elle garantie contre les vices cachés?
Non. La vente faite sous contrôle de justice ne donne lieu à aucune obligation de garantie de qualité du bien vendu (art. 1731 C.c.Q.).
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Faites lire votre clause avant de renoncer — ou de payer.
La portée d'une clause d'exclusion se décide sur ses mots exacts et sur ce que le vendeur savait. L'analyse de l'acte de vente prend peu de temps. Consultation d'orientation : 500 $ taxes incluses, par Zoom ou en personne.
Sources de droit citées sur cette page
- Code civil du Québec, RLRQ c. CCQ-1991 — art. 1731 (vente sous contrôle de justice), 1732 et 1733 (exclusion de la garantie), 1401 (dol).
- Loi sur la protection du consommateur, RLRQ c. P-40.1 — art. 37 et 38 (garanties), 261 et 262 (caractère d'ordre public).
Les textes de loi et les décisions citées ont été consultés sur LégisQuébec et CanLII. Les renvois sont donnés à titre d'information; seule l'analyse de votre dossier par un avocat permet de déterminer les règles applicables à votre situation.