Inspection préachat et expertise : deux rapports, deux rôles très différents.
L'inspection préachat sert à décider d'acheter. L'expertise sert à prouver un vice devant le tribunal. Les confondre coûte cher, à l'acheteur comme au vendeur.
En résumé
- Est apparent — donc non garanti — le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert (art. 1726, al. 2 C.c.Q.).
- L'inspection préachat n'est pas une expertise : un examen attentif et sérieux, mais plutôt rapide et non approfondi (Marcoux c. Picard, 2008 QCCA 259, par. 21).
- En présence d'un signe annonciateur ou d'une recommandation de l'inspecteur de faire vérifier un élément, l'acheteur doit pousser l'examen plus loin.
- L'inspecteur qui manque à ses engagements répond du préjudice causé à son client selon le régime contractuel (art. 1458 C.c.Q.) — un recours distinct de celui contre le vendeur.
- L'expertise éclaire le tribunal (art. 231 C.p.c.). Les frais d'expertise font partie des frais de justice (art. 339 C.p.c.), en principe dus à la partie qui a gain de cause, à moins que le tribunal n'en décide autrement (art. 340 C.p.c.).
Information vérifiée par Me Louis Sirois, avocat (Barreau du Québec, 1987) · Mise à jour :
Ce que la loi attend de l'acheteur
« Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. »Code civil du Québec, art. 1726, al. 2
Le texte ne fait pas de l'inspection préachat une condition du recours : la mesure est celle de l'acheteur prudent et diligent. La Cour d'appel du Québec, dans Marcoux c. Picard (2008 QCCA 259), précise que cette norme est objective et qu'elle tient compte de la compétence de l'acheteur : plus il connaît le bien qu'il acquiert, plus le vice risque d'être jugé apparent (par. 17). Le test n'est pas celui de « l'expert tatillon » (par. 20).
Elle ajoute que l'inspection préachat n'est pas une expertise; en l'absence d'un indice révélateur, ni l'acheteur ni l'inspecteur n'ont à ouvrir les murs ou à creuser autour des fondations (par. 21).
Le rapport d'inspection peut jouer contre l'acheteur. Un défaut noté au rapport est un défaut connu. Une recommandation de « faire vérifier par un spécialiste » restée sans suite sera invoquée par le vendeur comme un signe annonciateur ignoré. Relisez le rapport avant de dénoncer.
Le vendeur, l'inspecteur, ou les deux
Recours contre le vendeur
Si un examen attentif ne pouvait révéler le défaut, le vice est caché : c'est la garantie légale du vendeur qui joue (art. 1726 C.c.Q.), même si une inspection a eu lieu et n'a rien relevé.
Recours possible contre l'inspecteur
Si l'inspecteur n'a pas vu ou n'a pas signalé ce qu'un examen attentif aurait dû révéler, le recours contre le vendeur est fragilisé — le vice étant apparent — mais la responsabilité contractuelle de l'inspecteur peut être engagée (art. 1458 C.c.Q.). Son contrat de service et ses limites doivent être relus.
Il n'est pas rare que les deux recours soient exercés ensemble, le tribunal départageant ensuite ce qui relevait du vice caché et ce qui relevait d'un manquement de l'inspecteur.
L'expert : la pièce maîtresse du dossier
L'expertise a pour but d'éclairer le tribunal et de l'aider dans l'appréciation d'une preuve en faisant appel à une personne compétente dans la discipline concernée; elle peut consister en la vérification de l'état de certains lieux ou biens (art. 231 C.p.c.). Les parties ne peuvent se prévaloir de plus d'une expertise par discipline ou matière, sauf autorisation du tribunal (art. 232 C.p.c.) : le choix du premier expert engage.
Les questions que le rapport doit trancher
- Quelle est la nature du défaut et quelle en est la cause?
- Depuis quand existe-t-il? (antériorité à la vente)
- Pouvait-il être décelé lors d'un examen attentif, sans ouvrir ni démolir? (caractère caché)
- Quelles en sont les conséquences sur l'usage du bien? (gravité)
- Quels travaux correctifs sont nécessaires, à quel coût, et quelle part constitue une amélioration?
Quel expert?
Ingénieur en structure ou en bâtiment pour les fondations et la charpente, technologue ou spécialiste de l'enveloppe pour les infiltrations, hygiéniste ou microbiologiste pour la qualité de l'air, mécanicien indépendant pour un véhicule. L'expert doit pouvoir témoigner et défendre son rapport : aux petites créances, le tribunal peut accepter son témoignage oral pour valoir rapport (art. 560 C.p.c.).
Qui paie l'expert?
Chaque partie avance les honoraires de son expert. Les frais d'expertise — rédaction du rapport, préparation du témoignage, temps passé à témoigner — font partie des frais de justice (art. 339 C.p.c.), lesquels sont dus à la partie qui a eu gain de cause, à moins que le tribunal n'en décide autrement (art. 340 C.p.c.).
Si vous êtes vendeur : la dénonciation vous donne le droit de venir constater le vice. Présentez-vous avec votre propre expert avant les travaux. Une contre-expertise faite sur photos, une fois tout démoli, a beaucoup moins de poids.
Questions fréquentes
L'inspection préachat est-elle obligatoire pour poursuivre pour vice caché?
L'article 1726 C.c.Q. n'en fait pas une condition : est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. Mais en présence de signes annonciateurs d'un problème, l'acheteur qui ne pousse pas l'examen plus loin s'expose à se faire opposer le vice apparent. Faire inspecter demeure la meilleure précaution.
Mon inspecteur a manqué un défaut. Qui dois-je poursuivre?
Cela dépend de la nature du défaut. S'il était indécelable lors d'un examen attentif, c'est un vice caché et le recours vise le vendeur (art. 1726 C.c.Q.). S'il était visible et que l'inspecteur ne l'a pas signalé, la responsabilité contractuelle de celui-ci peut être engagée (art. 1458 C.c.Q.). Les deux recours sont parfois exercés ensemble.
Les frais d'expert sont-ils remboursés si je gagne?
Les frais d'expertise font partie des frais de justice (art. 339 C.p.c.), qui sont en principe dus à la partie qui a eu gain de cause, à moins que le tribunal n'en décide autrement (art. 340 C.p.c.). Le remboursement n'est donc ni automatique ni nécessairement intégral.
Guides connexes
Délai de dénonciation et prescription
Délai raisonnable de l'article 1739 C.c.Q., prescription de trois ans, et ce qui arrive lorsque la dénonciation est tardive.
Infiltrations d'eau, fondations, moisissures
Quand une infiltration, une fissure ou de la moisissure constitue un vice caché, et quand il s'agit d'un vice apparent ou d'usure normale.
Vice caché aux petites créances
Limite de 15 000 $, absence d'avocat à l'audience, jugement sans appel : ce qu'il faut savoir avant de choisir ce tribunal.
Avant de mandater un expert, faites préciser son mandat.
Un rapport qui ne répond pas aux questions du tribunal ne sert à rien, quel qu'en soit le prix. Le mandat se prépare. Consultation d'orientation : 500 $ taxes incluses, par Zoom ou en personne.
Sources de droit citées sur cette page
- Code civil du Québec, RLRQ c. CCQ-1991 — art. 1726 (vice apparent, acheteur prudent et diligent), 1458 (responsabilité contractuelle), 1739 (dénonciation).
- Code de procédure civile, RLRQ c. C-25.01 — art. 231 et 232 (expertise), 339 et 340 (frais de justice), 560 (petites créances).
- Marcoux c. Picard, 2008 QCCA 259 (Cour d'appel du Québec) — norme de l'acheteur prudent et diligent, portée de l'inspection préachat (par. 17, 20 et 21).
Les textes de loi et les décisions citées ont été consultés sur LégisQuébec et CanLII. Les renvois sont donnés à titre d'information; seule l'analyse de votre dossier par un avocat permet de déterminer les règles applicables à votre situation.